Volume 20 : 1
Het vermoeden van vergunning. Deel II
Overheidsopdrachten – Regelmatigheid offerte – Overeenstemming met stedenbouwkundige voorschrift en – Primauteit van het bestek
Pacht – Overlijden pachter – Recht van voorkoop – Exploitatie door een van de in art. 52, 1°, eerste lid Pachtwet vermelde verwanten
Recht van uitweg (art. 682, § 1 oud BW) – Ingeslotenheid van een erf – Normaal gebruik, bestemming en economisch rendement
1. Architectenovereenkomst – Opzegging – Art. 1794 oud BW – Geen afstand van het recht op schadevergoeding wegens wanprestatie architect 2. Deskundigenonderzoek – Advies gerechtsdeskundige – Art. 962, vierde lid Ger.W. – Onbruikbaar advies 3. Architectenovereenkomst met onderneming – Budget – Uitsluiting aansprakelijkheid uiteindelijke bouwkost – Rechtsgeldig
Handelshuur – Overheidsmaatregelen COVID-19 – Kwijtschelding/vermindering huurprijs – 1. Schending leveringsverplichting (neen) – 2. Schending rustig huurgenot (neen) – 3. Verval van het gehuurde goed (art. 1722 oud BW) (gedeeltelijk) – 4. Rechtsmisbruik (neen)
Bewijs: aantonen van waarschijnlijkheid of bewijs bij vermoeden – Uitvoeringsfout aannemer – Controlefout architect – Schadevergoeding voor winstderving of verlies (bewijslast)
Mede-eigendom – Levenseinde appartementen – Sloop en heropbouw: toepassingsvoorwaarden 4/5-meerderheid – Misbruik van minderheid
Het vermoeden van vergunning. Deel II
Overheidsopdrachten – Regelmatigheid offerte – Overeenstemming met stedenbouwkundige voorschrift en – Primauteit van het bestek
Pacht – Overlijden pachter – Recht van voorkoop – Exploitatie door een van de in art. 52, 1°, eerste lid Pachtwet vermelde verwanten
Recht van uitweg (art. 682, § 1 oud BW) – Ingeslotenheid van een erf – Normaal gebruik, bestemming en economisch rendement
1. Architectenovereenkomst – Opzegging – Art. 1794 oud BW – Geen afstand van het recht op schadevergoeding wegens wanprestatie architect 2. Deskundigenonderzoek – Advies gerechtsdeskundige – Art. 962, vierde lid Ger.W. – Onbruikbaar advies 3. Architectenovereenkomst met onderneming – Budget – Uitsluiting aansprakelijkheid uiteindelijke bouwkost – Rechtsgeldig
Handelshuur – Overheidsmaatregelen COVID-19 – Kwijtschelding/vermindering huurprijs – 1. Schending leveringsverplichting (neen) – 2. Schending rustig huurgenot (neen) – 3. Verval van het gehuurde goed (art. 1722 oud BW) (gedeeltelijk) – 4. Rechtsmisbruik (neen)
Bewijs: aantonen van waarschijnlijkheid of bewijs bij vermoeden – Uitvoeringsfout aannemer – Controlefout architect – Schadevergoeding voor winstderving of verlies (bewijslast)
Mede-eigendom – Levenseinde appartementen – Sloop en heropbouw: toepassingsvoorwaarden 4/5-meerderheid – Misbruik van minderheid
Year
2022
Volume
20
Number
1
Page
28
Language
Dutch
Court
West-Vlaanderen, Rechtbank van Eerste Aanleg - Tribunal de Première Instance, 30/06/2021
Reference
“Handelshuur – Overheidsmaatregelen COVID-19 – Kwijtschelding/vermindering huurprijs – 1. Schending leveringsverplichting (neen) – 2. Schending rustig huurgenot (neen) – 3. Verval van het gehuurde goed (art. 1722 oud BW) (gedeeltelijk) – 4. Rechtsmisbruik (neen)”, T.B.O. 2022, nr. 1, 28-34
Recapitulation
1. Uit de artikelen 1719 en 1720 oud BW volgt dat de verhuurder, wanneer de huur betrekking heeft op een goed dat specifiek bestemd is voor een welbepaalde exploitatie en met het oog daarop is ingericht, behoudens andersluidend beding, het goed moet leveren in een staat die deze exploitatie mogelijk maakt, gelet op de administratieve voorschrift en die op het ogenblik van het sluiten van de huurovereenkomst van toepassing waren. Hij moet het goed, onder voorbehoud van een latere wijziging van die voorschrift en, in die staat houden zolang de huur duurt. De overeenkomst tussen partijen loopt sinds 1992, zodat de verhuurder deze verplichting heeft vervuld. 2. Op de verhuurder rust de verplichting om het rustige huurgenot te verschaffen. De verhuurder is aansprakelijk voor rechtsstoornissen door derden (art. 1726 en 1727 oud BW). Hij hoeft echter niet in te staan voor feitelijke stoornissen door derden (art. 1725 oud BW). Een bevel of een daad van de overheid vormt geen rechtsstoornis voor zover deze overheidsmaatregel niet het gevolg is van de handelwijze van de verhuurder. Het betreft een feitelijke stoornis waarvoor de verhuurder in de regel niet moet instaan. De verplichting tot het verschaffen van het rustige genot kan niet zo worden geïnterpreteerd dat op de verhuurder de ruimere bijkomende plicht zou rusten tot het garanderen van de bestemming. Dergelijke verplichting zou voorbijgaan aan artikel 1725 oud BW. 3. Artikel 1722 oud BW regelt de situatie waarin het verhuurde goed door toeval geheel of gedeeltelijk teniet is gegaan. Door het (gedeeltelijk) tenietgaan van het gehuurde pand wordt de huurovereenkomst (gedeeltelijk) zonder voorwerp. Dit artikel heeft zowel betrekking op het materieel als op het juridisch tenietgaan van het verhuurde goed. De overheidsmaatregelen tegen de verspreiding van het coronavirus COVID-19 zijn een feitelijke stoornis waardoor het onroerend goed (al dan niet gedeeltelijk) tenietgegaan kan zijn. De overheidsmaatregelen verboden niet elke handel met het publiek. Niet elk verhuurd goed voor handelsdoeleinden is (al dan niet gedeeltelijk) zonder voorwerp door deze maatregelen. De vraag of een goed al dan niet geheel dan wel gedeeltelijk tenietgegaan is, is een feitenkwestie. Rekening houdende met alle concrete omstandigheden en de contractueel bedongen uitsluitende bestemming stelt de rechtbank vast dat het verhuurde goed slechts gedeeltelijk juridisch tenietgegaan was tijdens de verplichte sluiting. Door de sluiting kon de verhuurder geen fysieke toegang verlenen tot de winkel. De huurder heeft evenwel ook een online winkel. De huurder gebruikte het huurgoed ook nog om zijn goederen te stockeren. Slechts een deel van het goed was dus niet meer geschikt om gebruikt te worden volgens de overeengekomen bestemming. De huurder kan dan ook een vermindering van de huurprijs vorderen voor de periode van gedeeltelijk verval van het handelspand. De vermindering van de huurprijs is verantwoord in evenredigheid met de vermindering van het huurgenot door het gedeeltelijk tenietgaan van het handelspand voor zolang de genotsderving geduurd heeft . 4. Een verhuurder die de volledige huurgelden wenst te innen, kan in de gegeven omstandigheden met overheidsmaatregelen tegen de verspreiding van het coronavirus COVID-19 misbruik maken van zijn recht. Een huurovereenkomst is voor de partijen een microkosmos waarin ze zich loyaal moeten opstellen en bij de uitvoering (of eis tot nakoming) met elkaars belangen rekening dienen te houden (op straffe zijn rechten te misbruiken door enkel en alleen in eigen belang te handelen). Er dient gekeken te worden naar de concrete gegevens en bewezen omstandigheden. De huurder bewijst in casu geen misbruik van recht door de verhuurder.
Dear visitor
This page is reserved for Jurisquare members.
If you already are a member, please click the 'Log in' button below. If you would like to become a member, please click the 'Subscribe' button below. You can have access to the largest legal library in Belgium from € 422,57(VAT excl.) onwards!